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    北京拆迁律师事务所

    棚户区改造和普通拆迁有区别吗?

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    棚户区改造和普通拆迁有区别吗?

    * 来源 : * 作者 : 北京著名拆迁律师

    有很多遇到拆迁补偿过低的被拆迁人向京尚拆迁律师咨询时会问到类似“拆迁方说是棚户区改造,但是我的房子明明是实打实的新房子,他们给的补偿太低了根本买不到和我原来一样的房子,这样的标准正常吗”这样的问题。

    相信除了这些向律师咨询的被拆迁人之外还有很多人也很想知道这个问题,所以,京尚拆迁律师今天就说说棚户区改造的相关内容。

    要想知道棚户区改造和普通拆迁有什么区别,就要先了解“棚户区”和“棚户区改造”是怎样的概念。

    所谓的棚户区,一般指简易房和棚厦房聚集区。这些房屋本身结构简陋,多为板房或者危旧住房,抗灾(抗震、防火、防洪等)性差,居住拥挤,通风采光等环境及功能性差,配套方面也无一般的道路、绿化和公共活动场地。它并非一个严格意义上的法律概念,而是经统括后得出的一种事实概念及常用称谓。

    另外,根据江苏省建设厅给出的文件,该省界定棚户区的标准为:一是主要以木板、土坯、240mm厚砖墙为承重结构,以油毡或石棉瓦为屋面材料的简易房屋和棚厦房屋;二是低洼易涝、基础设施配套不齐的小平房;三是按建设部《房屋等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》评定为严重损坏房、危险房的房屋;棚户房建筑面积5万平方米以上的为棚户区。

    该标准对被拆迁人认识何为棚户区有很大的借鉴意义。

    在此基础上,各部门发布了以《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见(建保[2009]295号)》、《财政部关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知(财综[2010]8号)》、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见(国发〔2013〕25号)》、《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知(国办发〔2014〕36号)》为主的一些棚户区改造规范政策文件。

    根据以上文件的内容可以明确,棚户区居民中低收入家庭比例高,特别是下岗失业、退休职工比较集中,群众要求改造的呼声强烈......城市和国有工矿棚户区安全隐患突出,严重影响群众生命财产安全,与城市现代化建设很不协调…...这些也是国家推进棚户区改造工程的重要原因。国家推进棚户区改造工程的目的是将城镇及国有工矿、林区、垦区中存在的此类危旧房集中区域进行改造重建,改善其中居住的困难家庭的住房条件,并解决棚户区存在的安全隐患,其本身是一项利国利民的民心工程。

    综上可知,棚户区改造的前提是被“改造”、“拆迁”的区域起码要是棚户区,而棚户区应当是我们印象中居住条件极其恶劣,安全隐患突出,且形貌严重影响城市现代化建设面貌的房屋集中区域,通过改造工程,这些区域的面貌将得到根本改变,其中经济条件和生活水平过低的居民的居住条件也能因改造工程得到改善。

    但让很多被拆迁人觉得匪夷所思的是,部分地区在进行拆迁时往往会莫名其妙地将住房条件良好的区域安上一顶“棚户区”的帽子,并以棚户区改造的名义进行征收拆迁。

    究其原因,主要有两个。

    一是相对于普通拆迁项目,棚户区改造项目有着诸多“绿色通道”和优惠政策。如《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》中明确指出,要“建立行政审批快速通道......简化审批程序,提高工作效率,改善服务方式,对符合相关规定的项目,限期完成项目立项、规划许可、土地使用、施工许可等审批手续”。而以上我们提到的几份文件中对棚户区改造项目多渠道筹措资金、中央和财政给予支持方面都有着相关扶助政策。对拆迁方来说,不管拆迁区域实际上是不是棚户区,只要将其作为棚户区进行拆迁,就能够进一步享受国家和地方为棚户区改造项目提供的特殊优待,既能加快项目进程,又能获得更大的利益。

    二是棚户区原有住房的条件极差,这点根据我们上文的介绍大家心里应该都有数。将普通拆迁房作为棚户房进行拆迁,已经从根本上将房屋的价值标准定的极低,在此基础上给出的补偿标准往往也会更低。

    综合以上两方面原因进行考虑,拆迁方为什么会将普通拆迁房生搬硬套为棚户房也就不难看懂了。那么被拆迁人的房子被划入棚户区改造范围后,提高补偿标准就无法可施了吗?京尚拆迁律师先给大家一颗定心丸:并不是没有办法维权的!

    首先,即使是棚户区改造项目,也要按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定的程序和标准进行评估和征收。这一点在《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》中也有明确“城市和国有工矿棚户区改造项目的确定和安置补偿方案的制订,要充分尊重群众意愿,采取多种方式征询群众意见,在得到绝大多数群众支持的基础上组织实施,做到公开、公平、公正。严格执行城市房屋拆迁等有关法律法规的规定,维护群众的合法权益,切实让群众得到实惠”。

    其次,棚户区改造项目中普遍存在一种灰色现象是,拆迁方独断地给出单一的补偿方式,剥夺了被拆迁人选择补偿安置方式的权利,这是法律所不允许的。

    最后,某些棚户区改造项目划线范围内的被拆迁区域明显不属于棚户区,被拆迁人的补偿安置条件却因被划入棚户区改造项目范围内被不合理、不合法地压低,在这种情况下,被拆迁人可以通过起诉的方式申请撤销该明显存在违法和违背常理的征收决定。虽然在实践过程中往往会因为公共利益等原因无法实现撤销的目的,但在这个过程中被拆迁人的受偿权利却很可能从侧面得到实现。

    综合以上意见,京尚拆迁律师建议,如果被拆迁人认为自己被划入棚户区改造项目征收范围的房子明显不属于危旧棚户房的,或者拆迁方因为此类原因给出的补偿安置条件明显过低的,可以及时求助专业拆迁律师,主动展开维权。

    积极配合城市建设是每个公民都应该做的,但是并不代表着被拆迁人的合法权益应该因违法征收行为而遭受侵害。