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    北京拆迁律师事务所

    农村征地拆迁的评估程序和国有土地上一样吗?

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    农村征地拆迁的评估程序和国有土地上一样吗?

    * 来源 : * 作者 : 北京著名拆迁律师

    前言

    根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款的规定可知,被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。此外,住建部也于2011年6月3日发布了具体的《国有土地上房屋征收评估办法》,作为规范国有土地上房屋征收评估工作的准则。

    由上我们知道,在征收国有土地上房屋的过程中,征收部门必须严格按照法律规定的内容和程序完成评估作业,并将评估结果作为制定拆迁补偿安置协议的重要依据。

    但是涉及农村集体土地征地拆迁的问题时,却未曾有统一的法律规定对房地产价值评估进行规范,也因此在实践过程中出现了很多征收集体土地、房屋时忽视甚至省略明显的评估环节的问题。

    京尚拆迁律师今天就来和大家探讨一下,关于农村集体土地上房屋征收价值评估的相关法律规定。

    相对于《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确要求由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定来说,农村集体土地上房屋征收评估的规定较为模糊。

    《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定,在征地过程中,要维护农民集体土地所有权和农民土地承包经营权的权益。在征地依法报批前,要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民;对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认;确有必要的,国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。

    另外,国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》中也提到,确认征地调查结果。当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查,调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。

    因此在集体土地房屋征收拆迁的实际过程中,评估环节往往是由地方国土资源部门组织完成的,相对于国有土地上房屋征收需由专业评估机构进行评估来说,集体土地征收拆迁评估规定更为模糊和宽松。这也是很多农村征地拆迁项目进行过程中会产生大量纠纷的重要原因之一。

    对普通被征地拆迁农民来说,缺乏统一明确的法律规定是大家难以确认和保障自己的合法权利的重要影响因素。

    但京尚拆迁律师在此要提醒广大被征地拆迁农民,农村征地拆迁评估并非完全无法可依,只是类似的规定较为松散、隐秘,对缺乏法律知识的普通农民来说,如果不借助专业拆迁律师的帮助,很难通过自己的力量实现维权。

    中央文件

    实际上,中共中央纪委办公厅、监察部办公厅在《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》(中纪办发[2011]8号)已经明确指出:“要督促有关地方政府和部门严格按照《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》(国办发明电[2010] 15号)要求,进一步建立健全有关政策规定,认真做好农村集体土地征收和房屋拆迁工作,确保被征地拆迁农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。

    要督促认真落实补偿安置政策规定,做到先安置后拆迁,住房安置要充分考虑农民的生活习惯和生产需要,妥善解决好被征地拆迁农民的居住问题;

    房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿,宅基地征收按当地规定的征地标准补偿,被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴,能够保障其选购合理居住水平的房屋。

    要督促建立与当地经济发展水平相适应、收入增长幅度相协调的补偿标准动态调整机制,并认真加以执行。

    在《土地管理法》等法律法规作出修订之前,集体土地上房屋拆迁,要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。”

    地方规定

    而各地方根据中央的指使和精神,也根据各地实际情况作出了相应的规定。

    以北京为例,根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十四条规定,拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的,拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。按照前款规定对被拆迁人给予货币补偿的,不再进行房屋安置或者另行审批宅基地。

    另根据《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则 》第六条的规定,被拆迁房屋重置成新价按照《北京市房屋估价办法》(京房地评字〔 1996〕573号)和《北京市住宅楼房估价技术规范》(京房地评字〔1996〕655号)执行。

    也就是说,即使在我们更常见到的法律法规中没有对集体土地征收拆迁评估作出明确的规定,但根据中央发布的文件和地方出台的相关规定,农村集体土地房屋征收拆迁的评估程序目前基本是根据国有土地上房屋征收评估程序的原则进行。

    因此,京尚拆迁律师建议被征地拆迁农民,遇到评估有猫腻、补偿不合理的情形时,先不要急着放弃自己的权利,第一时间咨询委托专业拆迁律师,被征地拆迁农民维权是有法可依的。尽管在实际征地拆迁过程中存在诸多乱象,但专业拆迁律师会通过法律途径和有效的专业方案来为被拆迁人实现成功维权的愿望。