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    新疆关于国有土地上房屋征收评估办法划定

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    新疆关于国有土地上房屋征收评估办法划定

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    关键词: 新疆,划定,征收,评估国有土地上房屋征收时,需要入行进户丈量估价,来确定以后的赔偿数额。

         这个评估并非随意确定的,而是根据相应的评估办法确定的。

         下面,律师365小编就和大家分享一篇新疆关于国有土地上房屋征收评估办法划定,供大家参考。

         《新疆维吾尔自治区国有土地上房屋征收与补偿估价规则》1,总则第一条为了执行《房地产估价规范》(GB/T50291—1999以下简称《估价规范》),同一对被征收房屋价值的评估(以下简称"征收估价”)的程序与方法,维护征收当事人双方的正当权益,制定本规则。

         第二条本规则合用于《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收条例》)调整范围内的城市,镇国有土地上的房屋征收估价流动。

         集体所有土地,拆迁地上房屋及其附属物的征收估价,不合用本规则,但征收城乡结合部和"城中村”的房屋,不重新调整集体建设用地或者宅基地的除外。

         第三条征收估价应当考虑估价对象现有价值和让渡建设用地使用权产生的房地产增值效益,公道确定征收补偿价格;征收栖身用房的,应当保障被征收人的栖身前提。

         2,征收估价术语第四条征收估价,是指专业估价职员接受征收当事人委托,按照《估价规范》和本规则,对估价对象作出的用于征收补偿目的下的客观公道的价格或价值评估。

         第五条估价对象,是指一个详细估价项目中需要估价的房地产,包括房屋物质实体及其附属物和依托于物质实体上的权益,以及被征收范围内房屋所有权人占用的建设用地使用权。

         第六条房屋,是指按照使用功能划分的栖身用房和非栖身用房,非栖身用房可分为非栖身贸易用房和非栖身其他用房。

         第七条估价时点,为征收机关发布征收决定公告之日。

         征收决定公告发布后,房地产市场交易价格变动较大的,出具评估讲演时应作出价格指数调整。

         第八条被征收房屋现有价值,是指按照建筑物重置价格计算,扣除折旧,查勘房屋实际状况对被征收房屋物质实体评估的现存价值。

         第九条估价对象的房地产增值收益,是指根据被征收房屋所在区位城市,镇规划许可的土地用途,建筑容积率等前提,估价对象在公然市场上最可能形成的价值增值。

         3,征收估价原则第十条征收估价应当独立,客观,公正,遵循《估价规范》和本规则,遵守《征收条例》和自治区征收的相关划定。

         第十一条估价对象为栖身用房的,征收估价应不低于同区位新建普通商品房的市场均价;估价对象为非栖身用房的,应充分考虑未来预期收益对价格的影响。

         第十二条征收估价必需遵循房屋所有权与土地使用权一体处分的原则。

         估价对象的土地使用面积超出房屋建筑面积的部门,按照土地市场价格单独估价。

         第十三条以有偿方式取得土地使用权的非栖身用房,按其土地剩余使用年限所对应的市场价格入行估价,未明确土地使用年限的,按照建筑物经济耐用年限入行估价。

         建筑物经济耐用年限按照《估价规范》5.4.10-5.4.11确定。

         第十四条征收估价,不考虑房屋租赁,典质,查封等因素对估价对象价值的影响,下列用度应单独计算列进征收补偿总用度中,不作为征收估价事项: (一)临时安顿费;(二)搬迁费;(三)征收经营性用房造成停产,停业的损失补偿费;(四)征收房屋自行装修部门的损坏补偿费;(五)为鼓励搬迁按照市,县级人民政府划定向被征收人以及承租人支付的各种津贴,奖励性用度。

         临时安顿费,按照房屋所在地市,县人民政府依据房屋租赁市场价格确定并宣布的尺度执行。

         临时安顿房由政府确定房钱尺度的除外。

         停产,停业的损失补偿费和装修损坏补偿费,由征收人与被征收人协商确定;协商不成的,可以委托房地产估价机构另行评估。

         第十五条征收估价对象的物质实体状况和权益状况以房屋权属登记簿记载为准;征收公告发布前,征收估价对象的物质实体状况和权益状况已发生变化尚未办理房屋权属登记的,按照市,县级人民政府组织有关部分调查,认定和处理结果评估,并予以修正。

         第十六条征收估价应当严格执行《估价规范》4.0.1—4.0.6划定的估价程序,估价职员必需到估价对象现场,查勘估价对象,核实,搜集,增补估价资料,拍摄影像资料。

         因被征收人的原因不能对估价对象实地查勘的,应选择相邻同类估价对象完成现场查勘,查勘流动需由与征收估价无利害关系的第三人签字见证,并在估价讲演中予以说明。

         4,估价方法4.1征收估价方法合用第十七条 征收估价合用市场比较法,收益法,本钱法。

         第十八条 对统一估价对象宜选用两种以上的估价方法入行估价,无法采用的,应当有充分的理由,并在估价讲演中予以说明。

         第十九条 估价对象属可交易性房屋(如各类住宅,写字楼,商场,尺度厂房等),应选用市场比较法为主要的估价方法。

         第二十条 无法采用市场比较法,估价对象有房钱或者经营收进的,应当采用收益法为主要的估价方法。

         第二十一条 估价对象属非交易性房屋(如特殊厂房,古建筑,寺庙,纪念性建筑,藏书楼,体育馆,病院,学校,非贸易办公用房以及其他公用公益性房屋等),在建工程,或者无法采用市场比较法及收益法入行估价的,可采用本钱法为主要的估价方法。

         4.2市场比较法第二十二条运用市场比较法估价应按照《估价规范》5.2的划定和下列步骤入行: (一)广泛搜集交易实例,正确把握房地产市场价格信息;(二)征收非栖身用房的,按照《估价规范》5.2.5-5.2.9选取可比实例,并对可比实例入行修正,求出比准价格;(三)征收栖身用房的,应当选择被拆迁项目同区位新建普互市品房市场交易价格确定比准价格。

         第二十三条选取可比实例,应当明确其区域及个别因素,楼盘均价,成交价格,成交日期及付款方式等状况,并在讲演中予以说明。

         第二十四条市场比较法的原理和技术,也可以用于其他估价方法中有关参数的求取。

         4.3收益法第二十五条运用收益法按照《估价规范》5.3的划定和步骤入行。

         第二十六条征收估价收益性房地产的资本化率合用市场提取法和安全利率加风险调整值法。

         资本化率超过5%时,应附计算数据和文字说明。

         第二十七条收益性房地产在求取净收益时,应根据净收益过往,现在,未来的变动情况及可获收益的年限,确定未来净收益流量公道评估。

         4.4本钱法第二十八条运用本钱法估价按照《估价规范》5.4的划定和步骤入行。

         第二十九条估价对象采用重置价格或重建价格计算时,土地使用权价值测算宜采用市场比较法和基准地价系数修处死直接求取估价时点的土地市场价格,除土地,规划部分依法认定为非法占用土地或违章建筑应予拆除或者没收的外,不得扣除估价对象占用范围内的土地市场价格确定征收估价。

         第三十条估价对象为非栖身用房的,可以按照《估价规范》5.4.9中直线法和成新折扣法的划定确定成新率,评估讲演中应附计算过程。

         估价对象为栖身用房的,不扣除使用年限修正的价差。

         第三十一条建筑物耐用年限按照《估价规范》5.4.10-5.4.11之划定计算。

         5,征收估价结果和评估讲演第三十二条征收估价结果和评估讲演,应当符合《估价规范》7.0.1-8.0.7之划定。

         采用市场比较法或者本钱法对被征收栖身用房入行估价的,应当对被征收房屋现值入行估价,为市,县级人民政府作出津贴,奖励划定提供参考。

         第三十三条征收估价目的,同一表述为"为确定被征收房屋价值而评估其房地产市场价格”。

         第三十四条征收估价的货泉单位精确到人民币元。

         第三十五条成片征收的,估价机构应出具整体估价讲演和分户估价讲演。

         整体估价讲演应采用文字方式表述,分户估价讲演可采用表格方式表述。

         第三十六条估价机构在出具分户估价讲演前,应当将估价讲演初稿向征收当事人公示,充分听取征收当事人双方的意见。

         征收当事人对估价讲演有疑问的,可以向估价机构咨询。

         估价机构应当向其解释拆迁估价的依据,原则,程序,方法,参数选取和估价结果产生的过程等。

         估价讲演存在差错的,估价机构应当及时修改,调整。

         6,复估和鉴定程序第三十七条 被征收人对估价讲演有异议,向原估价机构申请复核估价的,估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内作出复核结论。

         改变估价结果的,应当重新出具估价讲演;未改变估价结果的,应出具书面通知。

         第三十八条征收当事人对评估讲演有异议向自治区房地产价格评估专家委员会(以下简称专家委员会)申请鉴定的,按照有关划定执行。

         专家委员会对鉴定估价讲演的估价依据,估价技术路线,估价方法选用,参数选取,估价结果确定方式等估价技术题目入行审查,出具书面鉴定意见。

         经专家委员会鉴定估价讲演存在差错的,估价机构应当修改,调整,重新出具估价讲演。

         估价机构对专家委员会鉴定意见有异议的,可以申请自治区住房和城乡建设主管部分处理。

         7,估价行为准则第三十九条估价职员和估价机构从事估价流动,应当遵守《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《估价规范》9.0.1-9.0.6之划定。

         8,附则第四十条非房屋征收项目,当事人委托估价机构对拟拆除的房屋价值入行评估的,参照本规则执行。

         第四十一条本规则自发布之日起执行,《新疆维吾尔自治区城市房屋拆迁补偿估价规则》(新建法函[2003]22号)同时废止。

         本规则执行前已经完成的房屋拆迁补偿价格评估,不合用本规则。

         新疆关于国有土地上房屋征收评估办法划定对于如何入行评估做出了具体的划定。

         新疆维吾尔自治区国有土地上房屋征收与补偿估价规则对估价原则,估价方法,估价程序,复估程序,估价行为准则等方面入行了胪陈。

         详细大家可以参考以上内容。